Alors que la loi Pinel devait disparaître le 31 décembre 2022, le gouvernement l’a finalement prorogée jusqu’en 2024. Une diminution progressive de la réduction d’impôt est, cependant, à prévoir. Mais, que les investisseurs se rassurent. L’exécutif a décidé de mettre en place, à compter du 1er janvier 2023, son successeur, le Pinel Plus. En respectant de nouveaux critères, il sera possible de conserver l’avantage fiscal actuel. Zoom sur cette nouvelle loi Pinel.

Pourquoi un Pinel Plus ?

Entrée en vigueur le 1er septembre 2014, la loi Pinel avait pour objectif de lutter contre la pénurie de logements neufs en France, en encourageant la construction et l’investissement locatif dans les zones dites « tendues ». C’est-à-dire les zones où la demande de logements est supérieure à l’offre. Ainsi, les personnes qui achètent un bien neuf et s’engagent à le louer, en respectant certaines conditions,
peuvent prétendre à une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 euros. Mais, jugé trop coûteux, le gouvernement a décidé de diminuer progressivement l’avantage fiscal, avant de mettre fin à ce dispositif le 31 décembre 2024. Ainsi :

Les conditions d’éligibilité du dispositif Pinel Plus

Concrètement, le fonctionnement et les critères d’éligibilités de ce Pinel Plus seront les mêmes que pour le dispositif classique. Mais des conditions supplémentaires, concernant le confort et l’environnement, vont venir s’y ajouter.

Rappel des conditions du dispositif Pinel classique

Pour être éligible au dispositif de défiscalisation immobilière Pinel, les investisseurs doivent respecter les conditions suivantes :

• Le logement doit être situé dans les zones A, A bis ou B1.
• L’investisseur doit acquérir un bien neuf et s’engager à le louer nu en qualité de résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans. À noter que depuis 2021, les maisons individuelles ne sont plus éligibles.
• La mise en location doit intervenir dans un délai de 12 mois à compter de la date d’achèvement des travaux.
• Le propriétaire devra louer son bien en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires qui dépendent de la situation géographique du logement.
• Quant à l’investissement, son montant ne doit pas dépasser 300 000 euros par an et par foyer fiscal. Il est également plafonné à 5 500 euros par m² de surface habitable. À noter qu’il est possible de réaliser deux investissements par an, dans la limite de ces 300 000 euros.

Les critères de confort et de qualité d’usage

Pour être éligibles au dispositif Pinel Plus, les logements devront remplir, outre les conditions citées précédemment, de nouvelles conditions plus strictes en matière de qualité d’usage et de confort. De ce fait, les logements devront être situés dans un quartier prioritaire identifié par la politique des villes et respecter une surface minimale de :

• 28 m² pour un appartement d’une pièce
• 45 m² pour un 2 pièces
• 62 m² pour un 3 pièces
• 79 m² pour un 4 pièces
• 96 m² pour un 5 pièces

Ils devront également disposer d’un extérieur d’une surface minimale de :

• 3 m² pour un T1 ou un T2
• 5 m² pour un T3
• 7 m² pour un T4
• 9 m² pour un T5

Enfin, les logements devront justifier d’une fenêtre ou porte-fenêtre sur 2 façades différentes pour les T3, T4 et T5.

Les critères environnementaux

Pour être éligibles au dispositif Pinel Plus, les biens devront aller « plus loin que la norme environnementale générale du neuf« .

• Les logements neufs, acquis en 2023, devront atteindre les niveaux de performance environnementale fixés par la RE 2020 et qui entreront en vigueur en 2025.
• Les biens neufs, acquis en 2024, devront respecter ces seuils, mais également justifier d’un diagnostic de performance énergétique classé A.
• Les logements acquis en 2023 et 2024, dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022, devront être classés A selon le diagnostic de performance énergétique et respecter les critères environnementaux du label « E + C -« .

Les avantages du dispositif Pinel Plus

Si toutes ces conditions sont réunies, les investisseurs seront éligibles au dispositif Pinel Plus et pourront bénéficier des mêmes réductions d’impôts que pour le dispositif classique. À savoir :

• 12 % pour un engagement de location de 6 ans
• 18 % pour un engagement de location de 9 ans
• 21 % pour un engagement de location de 12 ans

Exemple d’un investissement Pinel Plus

Un couple marié, avec un enfant à charge, décide de réaliser un investissement Pinel Plus à Rennes, qui se trouve en zone B1. Pour ce faire, ils achètent un appartement T2 en centre-ville, pour 184 000 euros. D’une surface de 46 m² avec un balcon de 9 m² et respectant tous les critères environnementaux, le bien est donc éligible. Ils décident de s’engager à louer ce bien pendant 9 ans, ce qui leur permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 %.

Ainsi, sur les neufs années de location, la réduction d’impôt se calcule de la façon suivante : 184 000 X 18 % = 34 920€ — 34 920€ / 9 = 3 880. Ils bénéficieront donc d’une réduction fiscale totale de 34 920 euros, soit 3 880 euros par an pendant 9 ans.